Viasarfatti25.it - Università Bocconi
Housing sociale, impariamo a farlo dall’Olanda
Piano casa. L’abitazione per le fasce di popolazione che non riescono ad acquistare sul mercato
di Giacomo Morri, direttore del Master in Real estate della Sda Bocconi
La recente crisi economica ha avuto un notevole impatto sul settore immobiliare: se gli effetti più evidenti sono stati senza dubbio la riduzione dei valori immobiliari e la debacle di numerosi operatori, un effetto meno evidente, ma non certo meno importante, è stata la riduzione del potere di acquisto delle famiglie, che si riflette sulle possibilità di accesso all’abitazione per una sempre più ampia fascia intermedia di popolazione (oltre in particolare a studenti, single e giovani famiglie).
Quest’ultima, da un lato non riesce ad accedere all’acquisto dell’abitazione sul libero mercato, dall’altro non rientra nei programmi per l’edilizia residenziale popolare e, infine, incontra serie difficoltà anche nel trovare una soddisfacente soluzione abitativa in locazione, in quanto, nel mercato italiano, chi possiede una casa nella maggior parte dei casi vi abita.
Il recente Piano Casa, nel tentativo di rispondere a questo e altri problemi, ha introdotto un modello in cui dallo Stato centrale, per mezzo di un sistema di fondi immobiliari locali, è possibile far affluire risorse finanziarie finalizzate allo sviluppo del social housing, inteso come edilizia residenziale a canone di locazione calmierato. In sostanza, si offre agli operatori privati la possibilità di creare fondi immobiliari per la realizzazione di nuove unità residenziali destinate alla locazione a canone ridotto e successivamente alla vendita. Cassa depositi e prestiti, mediante un fondo di fondi gestito dalla propria Sgr, investirà in questi fondi immobiliari locali fino al 40% dell’equity necessaria.
Per poter essere effettivamente virtuoso, oltre a un supporto finanziario pubblico, il modello deve essere completato anche da una maggiore efficienza del progetto immobiliare: è quindi utile uscire dai soliti paradigmi dello sviluppo e della gestione immobiliare e guardare a nuovi modelli che contemplino la collaborazione tra pubblico e privato. In questo altri paesi hanno già ottenuto risultati interessanti, primo fra tutti l’Olanda, dove oggi oltre un terzo delle abitazioni rientrano in un modello di social housing e sono realizzate con capitali privati. Il modello olandese si basa su un programma integrato di rigenerazione urbana e sulla realizzazione di unità immobiliari più efficienti nei costi di gestione e nell’utilizzo delle superfici.
In primo luogo, la concertazione tra pubblico e privato consente di giungere alla definizione di progetti di più ampia portata in cui si riqualificano e si valorizzano aree urbane mediante la realizzazione di un mix di funzioni (più “ricche”come il retail o meno come il residenziale in locazione), al fine di ottenere anche un mix sociale con la creazione di servizi a livello di quartiere, innalzando la qualità complessiva della zona. In questo modo la redditività complessiva del progetto è sufficiente ad attirare investitori privati, senza la necessità di un continuo ricorso a capitali pubblici.
In secondo luogo, grande attenzione viene prestata alla tecnica costruttiva, con l’impiego di nuove tecnologie che consentano un abbattimento dei costi e dei tempi di costruzione, ma anche con un’attenzione al risparmio energetico che permette di ridurre i costi di gestione e di migliorare, conseguentemente, il risultato economico.
Infine, una progettazione attenta alle nuove esigenze, consente di ottimizzare l’uso degli spazi mediante la creazione di parti comuni che permettono di ridurre le superfici private senza diminuirne l’utilità, il tutto di nuovo a vantaggio dell’economicità del progetto.
Prima di potersi anche solo avvicinare ai risultati dell’Olanda ci vorranno ancora anni, ma la strada è stata tracciata e il crescente interesse degli operatori del mercato fa dell’housing sociale una delle tematiche più calde del mondo immobiliare odierno.
Fonte: Via Sarfatti 25.it - Il quotidiano della Bocconi
martedì 16 febbraio 2010
sabato 6 febbraio 2010
alcuni interventi significativi
Su indicazione di Fernando Lua Silva, segnalo:
il numero 131 della rivista COSTRUIRE IN LATERIZIO che ha come titolo questo mese "social housing". Ci sono interessanti progetti di ELEMENTAL (Alejandro Aravena), progetti olandesi(come sempre di altissimo livello), shigeru ban ed altri italiani.
Segnalo inoltre anche alcuni progetti segnalati in molti articoli come ottimi interventi di social housing:
1. progetto equipamientos LV di Coll-Leclerc (scuola matterna e
miniapartamenti per famiglie giovani), Barcellona
2.Tietgen Dormitory di Copenhaghen (realizzato nel quartiere Orestad)
360 unita abitative per studenti-dormitorio del futuro
3. progetto residenziale nel quartiere parigino di montparnasse, 12
appartamenti, progettato dallo studio koz
4. per giovani coppie, a Stravanger in norvegia, riuso di 10 vecchi
container. Studio Helen & Hard AS
5. Dehors condiviso (cambirls-Barcellona), 34 appartamenti, progetto
Vincent Guallart (ACTAR)
il numero 131 della rivista COSTRUIRE IN LATERIZIO che ha come titolo questo mese "social housing". Ci sono interessanti progetti di ELEMENTAL (Alejandro Aravena), progetti olandesi(come sempre di altissimo livello), shigeru ban ed altri italiani.
Segnalo inoltre anche alcuni progetti segnalati in molti articoli come ottimi interventi di social housing:
1. progetto equipamientos LV di Coll-Leclerc (scuola matterna e
miniapartamenti per famiglie giovani), Barcellona
2.Tietgen Dormitory di Copenhaghen (realizzato nel quartiere Orestad)
360 unita abitative per studenti-dormitorio del futuro
3. progetto residenziale nel quartiere parigino di montparnasse, 12
appartamenti, progettato dallo studio koz
4. per giovani coppie, a Stravanger in norvegia, riuso di 10 vecchi
container. Studio Helen & Hard AS
5. Dehors condiviso (cambirls-Barcellona), 34 appartamenti, progetto
Vincent Guallart (ACTAR)
martedì 19 gennaio 2010
a Barcellona si rivitalizza lo spazio urbano
Riporto un articolo tratto da il sole 24ore ; a mio avviso una interessante esperienza progettuale che sperimenta soluzioni architettoniche atte ad aumentare gli standard abitativi e a garantire la flessibilità nel tempo dell`intera struttura; mi permetto di evidenziare le parti dell`articolo che ritengo siano importanti.
alcune immagini relative al progetto sono disponibili nell`articolo>
Lo studio Coll & Leclerc rimette in discussione il tradizionale edificio di Cerdà, all'insegna della polivalenza funzionale e materica
Francesca Comotti - ARKETIPO
L'edificio sorto all'angolo tra carrer Londres e Villaroel può sembrare uno dei tanti interventi di riqualificazione a cui Barcellona è stata sottoposta negli ultimi anni, ma si tratta di un caso unico, un progetto pilota che fa parte di un vasto piano strategico di rivitalizzazione urbana. A metà degli anni Novanta, il Comune di Barcellona ha creato ProEixample, una società mista con capitale pubblico e privato, di cui il Comune è azionista per il 62%, con la missione di migliorare la qualità di vita degli abitanti attraverso la rigenerazione dello spazio urbano, la creazione di nuove infrastrutture e il recupero dei cortili interni negli isolati di Cerdà, per restituirli ai residenti sotto forma di luoghi pubblici e giardini.
Un progetto polifunzionale
Il concorso a inviti organizzato da ProEixample per l'edificazione del lotto d'angolo tra Londres e Villaroel, prevedeva per la prima volta la compresenza di diverse funzioni in un unico intervento: residenza per giovani, asilo, scuola e parcheggio. Anche la sistemazione del patio interno era parte del programma. La proposta di Jaime Coll e Judith Leclerc mette in discussione il sistema tradizionale dell'isolato Cerdà, recuperando la tipologia “Mediterranea” sperimentata negli anni '60 dall'architetto Antoni Bonet: l'uso della profondità edificabile viene stravolto per rispondere a esigenze funzionali inesistenti a metà del XIX secolo. Tra queste, la preoccupazione degli architetti di garantire un buon livello d'illuminazione naturale a tutti i fruitori, e di separare il flusso dei pedoni dal traffico veicolare, soprattutto in presenza di un accesso a impianti scolastici.
Il programma polivalente si riflette nella definizione di due volumi paralleli, chiaramente differenziati tra loro e separati da un passaggio semipubblico che collega la strada con il patio interno dell'isolato. Tale distribuzione interrompe l'allineamento e la continuità di facciata, creando un sistema di percorsi alternativi che facilitano la convivenza di funzioni diverse. L'intervento si sviluppa su una profondità di 28,5 metri; i due blocchi, posizionati sull'asse nord-sud, hanno altezze diverse per consentire una miglior penetrazione della luce in entrambi gli edifici. Volumi entrambi poco profondi, ospitano uno le unità abitative per i giovani, l'altro, interno e più basso, la scuola e l'asilo.
Spazi di relazione
Il patio interno si trasforma in giardino pubblico, ma soltanto al di fuori dell'orario scolastico. Il parcheggio sotterraneo, con accesso dall'edificio residenziale, si sviluppa su quattro livelli e si estende al di sotto del patio. I flussi d'entrata a ciascuna funzione sono separati grazie alla permeabilità della pianta alla quota su strada, e alla presenza del passaggio tra gli edifici. Questo spazio funge da elemento di relazione e da vestibolo d'accesso alla scuola, in modo da decongestionare il marciapiede pubblico. Il volume residenziale è profondo 7,5 metri e ospita 45 unità abitative di 44 metri quadrati ciascuna, destinate a giovani fino a 30 anni, che il Comune assegna con contratto d'affitto a tempo determinato.
I progettisti sperimentano una tipologia non tradizionale di edilizia sovvenzionata, partendo al contrario dallo studio di unità abitative minime di 22 metri quadrati per poi espanderle. Il risultato è un appartamento composto da due unità minime, intercambiabili e polivalenti, che possono essere accoppiate sia sullo stesso livello che su livelli diversi, come nel caso dei duplex situati al primo piano. Separate tra loro da una parete mobile, protette verso l'ingresso da uno spazio-filtro che contiene la cucina e con i volumi tecnici dei servizi sul fronte strada, le unità sono spazi la cui definizione è lasciata in mano all'inquilino.
Unità abitative componibili
L'idea di partenza è quella di comporre le unità abitative come se si trattasse di case monofamiliari, ciascuna col proprio ingresso indipendente, una doppia esposizione e una ventilazione incrociata, resa possibile anche grazie alla scarsa profondità dell'edificio. È per questo motivo che la distribuzione verticale e orizzontale si realizza al di fuori del volume, su passerelle di aspetto industriale con funzione anche di brise-soleil, appese a due metri di distanza dal fronte sud dell'edificio. Da queste, si distribuiscono gli accessi ai singoli appartamenti, attraverso un balcone-ponte che regala uno spazio polivalente all'aperto a ciascuna unità. In questo modo, lo spazio esterno aggiuntivo, così come gli interni flessibili, la luminosità proporzionata dai fronti vetrati e alla doppia esposizione, danno vita a una soluzione che i progettisti stessi definiscono dotata di «piccoli lussi necessari, ciò che Peter Mithson era solito definire i piccoli piaceri della vita».
alcune immagini relative al progetto sono disponibili nell`articolo>
Lo studio Coll & Leclerc rimette in discussione il tradizionale edificio di Cerdà, all'insegna della polivalenza funzionale e materica
Francesca Comotti - ARKETIPO
L'edificio sorto all'angolo tra carrer Londres e Villaroel può sembrare uno dei tanti interventi di riqualificazione a cui Barcellona è stata sottoposta negli ultimi anni, ma si tratta di un caso unico, un progetto pilota che fa parte di un vasto piano strategico di rivitalizzazione urbana. A metà degli anni Novanta, il Comune di Barcellona ha creato ProEixample, una società mista con capitale pubblico e privato, di cui il Comune è azionista per il 62%, con la missione di migliorare la qualità di vita degli abitanti attraverso la rigenerazione dello spazio urbano, la creazione di nuove infrastrutture e il recupero dei cortili interni negli isolati di Cerdà, per restituirli ai residenti sotto forma di luoghi pubblici e giardini.
Un progetto polifunzionale
Il concorso a inviti organizzato da ProEixample per l'edificazione del lotto d'angolo tra Londres e Villaroel, prevedeva per la prima volta la compresenza di diverse funzioni in un unico intervento: residenza per giovani, asilo, scuola e parcheggio. Anche la sistemazione del patio interno era parte del programma. La proposta di Jaime Coll e Judith Leclerc mette in discussione il sistema tradizionale dell'isolato Cerdà, recuperando la tipologia “Mediterranea” sperimentata negli anni '60 dall'architetto Antoni Bonet: l'uso della profondità edificabile viene stravolto per rispondere a esigenze funzionali inesistenti a metà del XIX secolo. Tra queste, la preoccupazione degli architetti di garantire un buon livello d'illuminazione naturale a tutti i fruitori, e di separare il flusso dei pedoni dal traffico veicolare, soprattutto in presenza di un accesso a impianti scolastici.
Il programma polivalente si riflette nella definizione di due volumi paralleli, chiaramente differenziati tra loro e separati da un passaggio semipubblico che collega la strada con il patio interno dell'isolato. Tale distribuzione interrompe l'allineamento e la continuità di facciata, creando un sistema di percorsi alternativi che facilitano la convivenza di funzioni diverse. L'intervento si sviluppa su una profondità di 28,5 metri; i due blocchi, posizionati sull'asse nord-sud, hanno altezze diverse per consentire una miglior penetrazione della luce in entrambi gli edifici. Volumi entrambi poco profondi, ospitano uno le unità abitative per i giovani, l'altro, interno e più basso, la scuola e l'asilo.
Spazi di relazione
Il patio interno si trasforma in giardino pubblico, ma soltanto al di fuori dell'orario scolastico. Il parcheggio sotterraneo, con accesso dall'edificio residenziale, si sviluppa su quattro livelli e si estende al di sotto del patio. I flussi d'entrata a ciascuna funzione sono separati grazie alla permeabilità della pianta alla quota su strada, e alla presenza del passaggio tra gli edifici. Questo spazio funge da elemento di relazione e da vestibolo d'accesso alla scuola, in modo da decongestionare il marciapiede pubblico. Il volume residenziale è profondo 7,5 metri e ospita 45 unità abitative di 44 metri quadrati ciascuna, destinate a giovani fino a 30 anni, che il Comune assegna con contratto d'affitto a tempo determinato.
I progettisti sperimentano una tipologia non tradizionale di edilizia sovvenzionata, partendo al contrario dallo studio di unità abitative minime di 22 metri quadrati per poi espanderle. Il risultato è un appartamento composto da due unità minime, intercambiabili e polivalenti, che possono essere accoppiate sia sullo stesso livello che su livelli diversi, come nel caso dei duplex situati al primo piano. Separate tra loro da una parete mobile, protette verso l'ingresso da uno spazio-filtro che contiene la cucina e con i volumi tecnici dei servizi sul fronte strada, le unità sono spazi la cui definizione è lasciata in mano all'inquilino.
Unità abitative componibili
L'idea di partenza è quella di comporre le unità abitative come se si trattasse di case monofamiliari, ciascuna col proprio ingresso indipendente, una doppia esposizione e una ventilazione incrociata, resa possibile anche grazie alla scarsa profondità dell'edificio. È per questo motivo che la distribuzione verticale e orizzontale si realizza al di fuori del volume, su passerelle di aspetto industriale con funzione anche di brise-soleil, appese a due metri di distanza dal fronte sud dell'edificio. Da queste, si distribuiscono gli accessi ai singoli appartamenti, attraverso un balcone-ponte che regala uno spazio polivalente all'aperto a ciascuna unità. In questo modo, lo spazio esterno aggiuntivo, così come gli interni flessibili, la luminosità proporzionata dai fronti vetrati e alla doppia esposizione, danno vita a una soluzione che i progettisti stessi definiscono dotata di «piccoli lussi necessari, ciò che Peter Mithson era solito definire i piccoli piaceri della vita».
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